Tiền làm sổ đỏ từ năm 2026 có thể tăng?
Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 để phù hợp với tình hình giá đất thực tế tại địa phương.
Hiện tại, một số địa phương đã tiến hành điều chỉnh bảng giá đất, ví dụ như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Long An,...
Đối với những địa phương chưa ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024, họ sẽ tiếp tục áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 cho đến hết ngày 31/12/2024.
Quy định về bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024
Căn cứ tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 159. Bảng giá đất...
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.
Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.
Ảnh hưởng đến chi phí làm sổ đỏ
Từ ngày 01/01/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành và áp dụng bảng giá đất mới hằng năm theo nguyên tắc thị trường, thay thế cho khung giá đất được điều chỉnh 5 năm một lần như trước đây theo Điều 113, Điều 114 Luật Đất đai 2013.
Việc bảng giá đất mới tiệm cận với giá thị trường có thể dẫn đến việc tăng tiền làm sổ đỏ so với hiện tại. Các khoản tiền liên quan đến làm sổ đỏ từ năm 2026, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) và lệ phí trước bạ,... đều được tính dựa trên bảng giá đất. Do đó, khi bảng giá đất tăng, các khoản chi phí này cũng sẽ tăng theo.
Tuy nhiên, đối với một số địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Long An,... thì bảng giá đất tại các địa phương này đã khá gần với mức giá thị trường. Do đó, đến 01/01/2026, giá đất ở các địa phương này và chi phí làm sổ đỏ có thể sẽ tăng, nhưng mức tăng có thể không quá lớn.
Có thể bạn quan tâm chuyên trang MuonNha.com.vn (Muôn Nhà) về: sanbatdongsan
Tiền làm sổ đỏ từ năm 2026 tăng: Người mua hay người bán đóng?
Với việc bảng giá đất tiệm cận giá thị trường theo Luật Đất đai 2024, dự kiến từ năm 2026, chi phí làm sổ đỏ sẽ tăng lên so với quy định hiện hành của Luật Đất đai 2013. Vậy, các chi phí phát sinh này sẽ do người mua hay người bán chịu?
Các chi phí liên quan đến việc làm sổ đỏ
Các chi phí phát sinh trong quá trình làm sổ đỏ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ bảng giá đất, bao gồm:
- Lệ phí trước bạ
- Lệ phí cấp sổ đỏ
- Phí công chứng, chứng thực
- Phí thẩm định hồ sơ
- Thuế thu nhập cá nhân
Ai sẽ đóng các khoản phí này?
Dưới đây là phân tích chi tiết về trách nhiệm đóng từng khoản phí:
(1) Lệ phí trước bạ
Theo Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà, đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Điều 4 của Nghị định này quy định, tổ chức, cá nhân sở hữu tài sản chịu lệ phí trước bạ phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan nhà nước, trừ các trường hợp được miễn lệ phí. Thông thường, người mua sẽ là người nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận khác về đối tượng nộp phí.
(2) Lệ phí cấp sổ đỏ
Khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC cho biết, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định, do đó mức thu có thể khác nhau giữa các tỉnh thành. Mức thu thường dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp (một số tỉnh có mức thu 120.000 đồng). Vì người mua là người đứng tên trên sổ đỏ mới và thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận, nên người mua sẽ chịu trách nhiệm nộp lệ phí cấp sổ đỏ.
(3) Phí công chứng, chứng thực
Điều 70 Luật Công chứng 2024 quy định, người yêu cầu công chứng giao dịch phải nộp phí công chứng. Do đó, trong giao dịch mua bán nhà đất, người yêu cầu công chứng (thường là cả người mua và người bán) sẽ là người nộp phí công chứng. Luật Công chứng 2024 có hiệu lực từ ngày 01/7/2025.
(4) Phí thẩm định hồ sơ
Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định, phí thẩm định hồ sơ do HĐND cấp tỉnh quy định. Người nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận sẽ là người đóng phí. Do đó, trong giao dịch mua bán nhà đất, người mua sẽ là người đóng phí thẩm định hồ sơ.
(5) Thuế thu nhập cá nhân
Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi bởi Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 và Luật Đất đai 2024) quy định, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đóng thuế thu nhập cá nhân, trừ các trường hợp được miễn thuế. Như vậy, khi bán nhà, người bán sẽ là bên có thu nhập và có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân.
Tóm lại, với những quy định hiện hành, người mua sẽ chịu trách nhiệm đóng phần lớn các chi phí liên quan đến việc làm sổ đỏ, trong khi người bán sẽ chịu trách nhiệm đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản.
Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho cá nhân và hộ gia đình
Quy trình cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) lần đầu cho cá nhân và hộ gia đình hiện nay được thực hiện theo khoản 1 Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau:
Các bước thực hiện
Sau khi cơ quan thuế có thông báo hoàn thành nghĩa vụ tài chính (hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính) – trừ các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm – cơ quan quản lý đất đai cấp huyện sẽ tiến hành:
- Lập tờ trình: Tờ trình này được thực hiện theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP và trình lên Ủy ban nhân dân cấp huyện để ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Trường hợp thuê đất: Cơ quan sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký quyết định cho thuê đất, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và thực hiện ký hợp đồng thuê đất.
- Trao Giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (và hợp đồng thuê đất nếu có) sẽ được chuyển cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao trực tiếp cho người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản.
- Cập nhật hồ sơ: Hồ sơ gốc cùng bản sao Giấy chứng nhận đã cấp sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
